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- 住み替え時の売却のお悩み【売り先行？買い先行？】・離婚時の財産分与のお悩み【財産分与での売却】
住み替えにおける不動産売却の最適なプランとは？
転勤や結婚などを機に、現在の住まいから「住み替え」を検討するお客様は少なくありません。住み替えはタイミングが重要であり、一手の違いで二重ローンが発生したり、引っ越しの手間が極端に増えたりする可能性があります。ここでは、住み替えの定義やメリット・デメリット、タイミングの見極め方などについて、春日部市・松伏町・杉戸町・宮代町で不動産売却を手がける「縁不動産」がご説明します。
住み替えの特徴とは？
住み替えとは、既存の住まいから購入した新居に移り住むことをいいます。引っ越しと混合されますが、これらは別物です。住み替えは原則、「家を売る」「新居を買う」といった不動産取引が発生します。2つの工程を同時に行うか、個別に行うか、あるいはどちらを優先するか判断することが大切です。適切なタイミングで住み替えできれば、引っ越し時の手間や二重ローンといったリスクを軽減できます。
住み替えにおける「売り先行」と「買い先行」の違い
住み替えのプランには、住まいを完全に売却してから新居を探す「売り先行」と、あらかじめ新居を購入してから住まいを手放す「買い先行」の2種類があります。それぞれの違いとメリット・デメリット、注意したいポイントをご紹介します。
「売り先行」と「買い先行」とは？
売り先行は、事前に住まいを売却してから新居を購入するため、資金計画を立てやすいメリットがあります。手元資金から新居の購入予算などを逆算できるため、無理なく住み替えられるのが特徴です。さらに既存の住まいと新居、それぞれの住宅ローンを支払う二重ローンのリスクがありません。新居に移り住むまでの仮住まいこそ必要ですが、金銭的リスクを限りなく抑えたい方におすすめの住み替えプランです。
買い先行は、新居を購入してから今の住まいの買主様を探します。最大のメリットは、新居探しに時間をかけられたり、仮住まいを用意したりする必要がないことです。手元資金に余裕がある方、心から満足できる住まいをお探しの方に最適なプランといえます。ただし、タイミング次第では二重ローンが発生する恐れがあります。「早く売りたい」というプレッシャーや心理的作用から、結果的に想定よりも安い価格で売却するケースも散見されます。売り先行に比べると、覚えておきたいリスクや注意点の多いプランです。
理想的な住み替えは「売り買い同時進行型」！
「縁不動産」では、売り先行と買い先行を同時に行う「売り買い同時進行型」の住み替えプランをおすすめしております。
今一度、住まいの売却および新居の購入、それぞれの流れを図でご説明します。
- 売却手順
- 不動産の
査定 - 媒介契約
- 売却契約
- 物件の
引き渡し
- 購入手順
- 住まい探し
- 購入契約
- ローン
手続き - 入居
売り先行および買い先行による双方のデメリットは、既存物件の引き渡しと、新居への入居タイミングを合わせることでカバーできます。このように、不動産を「売りながら買う」ことで、安定的かつ金銭的リスクの少ない住み替えが可能となります。なお、住み替え完了までの期間は一般的に、3ヶ月から半年とされます。期間中に不動産の売却と購入を同時進行するためには、不動産会社のサポートが欠かせません。
財産分与と不動産売却｜離婚時の適切な対応とは？
何らかの理由で財産分与が発生し、不動産売却を検討することがあります。特に多いのが、離婚を起因とした財産分与です。ここでは、離婚における財産分与の基礎知識や、不動産の売却方法についてご説明します。
離婚による財産分与とは
財産分与とは、婚姻中に取得した財産などを、家庭内での貢献度に応じて分配することをいいます。夫婦2人で購入した自家用車、貯金、保険の掛け金などをどのような割合で分配するか話し合い、取り決めるのが一般的です。なお、婚姻という事実があった以上は、双方ともに財産を受け取る権利を有します。離婚を急いだ結果、財産を一切受け取らずに別れるケースが多いため注意してください。夫婦間の話し合いにおいて、しっかりと分配の取り決めを行うことが重要です。
財産分与の対象となる不動産とは
原則、財産分与の対象となるものは「共有財産」となります。法的な定義はなく、婚姻生活中に夫婦2人によって取得されたものは原則、共有財産と見なされます。不動産や自家用車はもちろんのこと、所有名義が夫・妻一方のものも、実質的な共有財産となります。注意したいのは、別居後にそれぞれが取得した財産は、共有財産の対象になりません。あくまでも夫婦で協力し、取得したものを共有財産とします。
不動産売却の基礎知識
ここでは、一般的な不動産売却の基礎知識をご説明します。オーバーローンの住まいを売却する際の方法にも触れますので、対象の方はぜひご確認ください。なお、不動産取引における仲介売却・不動産買取や、任意売却はこちらのページでも解説しています。
不動産売却の種類
一般的に不動産売却は、不動産会社が売買契約を仲介する仲介売却と、不動産会社に直接買い取ってもらう不動産買取の2種類に大別されます。それぞれメリット・デメリットがあり、どの要素を重視するかによって、適切な売却方法が変わります。
オーバーローンとは？
オーバーローンとは、住宅ローン残債が売却額を上回っている状態を意味します。オーバーローンの不動産は売却および財産分与できないため、「任意売却」で対処するのが一般的です。任意売却とは、金融機関をはじめとする住宅ローン債権者の合意を得た上で売却することです。住宅ローン滞納による差し押さえを防止できる一方、金融事故扱いとなるため、いわゆる「ブラックリスト」に入る可能性があります。
持ち家を財産分与するための流れ
ここでは、持ち家を売却して財産分与するまでの流れを6つのステップにわけてご紹介します。
1.登記簿謄本で不動産の名義を確認する
通常、持ち家は夫婦の共同名義もしくは片方の名義で登録されています。結婚前に取得した住まいをのぞき、基本的には財産分与の対象となります。法務局で登記簿謄本(登記事項証明書)を取得し、持ち家の名義を確認してください。
2.住宅ローンの契約名義を確認する
住宅ローンの契約者は、離婚後もローンを返済する義務があります。離婚後、住宅ローンの名義人その住宅に住まない場合、返済方法や名義について話し合う必要があります。なお、名義はローン契約書で確認可能です。
3.財産分与の方法を取り決める
持ち家を財産分与する場合、「片方が住宅を保有し、もう片方が代償金を支払う」「自宅を共有名義に変更する」「分筆する」「住まいを売却してその利益を分ける」といった4つの方法があります。不動産会社と相談し、双方が納得できる方法で財産分与を進めてください。
4.協議内容を公正証書に残す
財産分与はトラブルが非常に起こりやすいため、協議内容を公正証書に残すことが大切です。万が一、裁判に発展した場合も公正証書があれば証言が認められるため、必ず作成してください。
5.持ち家を売却する
一般的な不動産売却の方法で持ち家を売却します。不動産会社に査定を依頼し、媒介契約および売買契約、持ち家の引き渡しなどを行います。必要に応じてホームインスペクションやリフォームを行い、より高値での売却を目指します。
6.財産分与をおこなう
持ち家の売却が完了したら、元夫婦で財産分与を行います。原則、財産の取り分は1：1となります。財産分与の比率なども公正証書に残すことで、後々発生しやすい金銭トラブルを防止できます。なお、財産分与の時期は離婚後が最適です。離婚前に財産を渡した場合、贈与と見なされ、課税対象になる可能性があります。
お客様一人ひとりの心に寄り添い、財産分与のお悩みを解決いたします
離婚による財産分与は、とてもパーソナルかつデリケートな内容です。当社はお客様に寄り添い、また心の支えとなり、財産分与完了までおともいたします。財産分与における不動産売却にお困りなら、ぜひ当社までご相談ください。
