共有名義不動産の「持分」を売却する方法！ ３．共有者全員で第三者に売却する方法
豆知識2025.01.08
共有名義不動産の「持分」を売却する方法！
はじめに
共有名義不動産の持分を売却したり土地を分割したりするには、まずは共有者同士で売却や分割に向けた意見を一致させることが最も重要です。
共有名義の不動産では、1人だけで全体を売却したり、土地を変更したりすることはできません。もし共有状態を放置しておくと、
共有者が亡くなった際に相続が進み、相続人がさらに細分化して不動産が複雑になり、遺産分割協議や相続登記でトラブルが増える可能性もあります。
もし共有者間で売却や分割の合意が得られない場合、裁判所に頼んで調停や訴訟、不動産競売を行うこともできます。
しかし、これには親族間で感情的な対立が残るリスクがあります。また、競売の場合、不動産の落札価格が非常に安くなるため、売却した共有者が得られる金額も少なくなります。
つまり、競売で得をするのは、安く買うことができる落札者だけです。
そのため、共有名義の不動産を早めに売却したり、土地を分割したりするための協議を進めて、共有を解消することが後々のためにも重要です。
３．共有者全員で第三者に売却する方法
共有者全員が一丸となって、それぞれの名義や持分を第三者に一度にまとめて売却する方法です。この場合、買い手はすべての持分を一度に買うため、制約がなくなり、相場に近い価格で売ることができます。
■メリット
共有者全員の合意の上で同時に売却するので、相場価格で売ることができ、安く売ることはありません。また、親族間の問題解決にも役立つ方法です。
■デメリット
共有者全員で売却に向けた意思を一致させる必要があるため、調整役が必要です。多くの場合、代理人を立てて調整します。
もし共有者のうち一人でも売却に反対すれば、売却はできません。また、売却後に誰かが「やっぱり売らない」となった場合、契約不履行となり、違約金が発生する可能性があります。
もし全員の合意が得られない場合、裁判所で調停や訴訟を行い、最終的には競売に進むこともあります。
4. 競売による売却とは、調停・共有物分割訴訟について
共有者間で協議が進まず、土地や建物を売却できない場合、最終的には裁判所で調停を行うか、共有物分割訴訟に進むことがあります。
裁判所は、共有者の背景や土地建物の状況を踏まえて合理的な解決策を提案しますが、もし和解ができなければ、裁判所が強制的に売却する「競売」に進むこともあります。
競売とは、裁判所が不動産を公開で売却し、その売却金から経費を差し引いて共有者に分配する方法です。ただし、競売では、売却価格が安くなる可能性が高いです。
買い手は、後の問題（例えば、居住者の立ち退きなど）があるため、価格が安くなければ入札しないことが多いです。
競売が始まると、裁判所は不動産の調査を行い、場合によっては居住中の建物にも入って調査します。このため、居住者がいれば事前に通知があり、半強制的に調査が行われます。
また、競売が始まると、入札希望者が現地に訪れることもあり、騒がしくなることがあります。
続きは後日アップします。少しでも為になれば幸いです。
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