共有名義不動産の「持分」を売却する方法！ 5. 共有不動産の分割とは
豆知識2025.01.13
共有名義不動産の「持分」を売却する方法！
はじめに
共有名義不動産の持分を売却したり土地を分割したりするには、まずは共有者同士で売却や分割に向けた意見を一致させることが最も重要です。
共有名義の不動産では、1人だけで全体を売却したり、土地を変更したりすることはできません。もし共有状態を放置しておくと、
共有者が亡くなった際に相続が進み、相続人がさらに細分化して不動産が複雑になり、遺産分割協議や相続登記でトラブルが増える可能性もあります。
もし共有者間で売却や分割の合意が得られない場合、裁判所に頼んで調停や訴訟、不動産競売を行うこともできます。
しかし、これには親族間で感情的な対立が残るリスクがあります。また、競売の場合、不動産の落札価格が非常に安くなるため、売却した共有者が得られる金額も少なくなります。
つまり、競売で得をするのは、安く買うことができる落札者だけです。
そのため、共有名義の不動産を早めに売却したり、土地を分割したりするための協議を進めて、共有を解消することが後々のためにも重要です。
5. 共有不動産の分割とは
共有する土地を分割する方法は、例えば、長男がその土地に住み続けたい場合に有効です。この場合、土地を分けて、長男が住んでいる部分を譲り、残りの土地を売却することができます。
もし土地に建物がある場合、建物を解体して土地を分割（分筆）し、各共有者が自分の部分を単独で所有することも可能です。
その後、各自で売却することも自由です。ただし、分割後に残った土地の形状が悪くなる場合などは、この方法は難しくなります。
基本的には、土地は共有者の持分割合に応じて分割されますが、話し合いで土地の調整を金銭で行うこともできます。
例えば、角地や一面道路に接する土地は価値が高いので、その分を調整するために金銭のやり取りが発生することもあります。
ただし、土地を分割する際は、行政からの指導があり、最小限の敷地面積を下回ると建築許可が下りないことがあるので注意が必要です。
6. 売却に向けて、親族間の考え方がまとまらないケース
共有する土地や建物に住んでいる共有者（例えば長男や長女など）が、今後も住み続けたいと強く思うことはよくあります。
居住者にとっては、愛着があり、離れたくない気持ちがあるのが普通です。しかし、共有不動産は全員の財産であり、他の共有者の権利もあります。
そのため、一人の共有者が住み続けたいという主張は、他の共有者の権利を侵害することになります。
理想的には、居住者がその土地や建物を買い取ることですが、資金調達が難しい場合、居住を続けることは難しくなります。
このような状況では、居住者の生活環境や経済状況を理解し、他の共有者と協力して、丁寧に話し合いを進めることが大切です。
続きは後日アップします。少しでも為になれば幸いです。
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