再建築不可物件でも売れる売却術と対策を大公開！ 5. 再建築可能にして売却する
豆知識2025.03.02
再建築不可物件でも売れる売却術と対策を大公開！
～はじめに～
再建築不可物件は、現在の建物を壊して新しい建物を建てることができない土地のことです。
主に、土地の形状や法律で制限されている場合があります。例えば、狭い道路や建築制限区域にあると、再建築ができません。
再建築不可物件は売ることはできますが、通常の物件よりも価格が安くなることが多いです。
新しい家を建てたい人にとっては、購入が難しく、需要が限られるからです。
売却するためには、土地を駐車場や資材置き場として活用する提案をすると良いでしょう。また、不動産業者に相談して、適切な価格や売却方法を考えてもらうことも大切です。
再建築不可物件を得意とする業者に頼むと、スムーズに売却できるかもしれません。
5. 再建築可能にして売却する
再建築不可物件でも、いくつかの方法で再建築可能にすることができます。再建築ができるようになれば、通常の価格で売却できる可能性が高くなります。再建築可能にする方法は主に3つあります。
■1つ目は「セットバックする」方法です。セットバックとは、土地の一部を道路に後退させることです。
例えば、接している道路が3mの幅しかない場合、1m土地を後退させて幅4mの道路を確保することで、接道義務を満たすことができます。
セットバックの費用は通常、土地の所有者が負担しますが、自治体によっては補助金が出ることもあります。ただし、セットバック部分は駐車スペースや塀など私的に使うことはできません。
■2つ目は「隣地の一部を買い上げる」方法です。接道義務を満たすために、隣の土地の一部を購入して土地の間口を広げることができます。
ただし、隣人との交渉が必要で、関係がうまくいかない場合は不動産会社にお願いすることも考えましょう。
■3つ目は「接道義務の特例」を申請する方法です。敷地が道路に接していなくても、特定の条件で再建築が許可される場合があります。
この特例は、自治体の建築に関する役所に申請することで適用され、接道義務を緩和してもらうことができます。ただし、特例の基準は自治体ごとに異なるため、注意が必要です。
これらの方法で再建築が可能になれば、物件の価値が大きく向上し、売却しやすくなります。
6. 再建築不可のまま売却する
再建築ができない場合でも、物件を売却する方法はいくつかあります。主な方法としては、以下の3つがあります。
■1つ目は「リフォーム・リノベーションを行う」方法です。現在の建物を活かしてリフォームやリノベーションをして、中古一戸建てとして売ることができます。
ただし、再建築不可物件では、大規模な改修や修繕はできません。小規模な修繕のみ可能です。また、もし建物を取り壊して更地にしても、需要が少なく安く売れることがあります。
さらに、更地にすると税制の優遇措置がなくなり、固定資産税が増える場合があります。リフォームや更地化を考える際は、不動産の専門家に相談するのが良いでしょう。
■2つ目は「隣家に買取を打診する」方法です。隣の土地を購入することで敷地が広がり、将来高く売れる可能性があります。
また、隣地が再建築不可物件の場合、土地を広げることで再建築できるようになることもあります。まずは隣の土地の所有者に、購入の意思があるかどうか確認してみましょう。
■3つ目は「専門の買取業者に依頼する」方法です。仲介での売却が難しい場合、専門の不動産買取業者に買い取ってもらう方法もあります。
買取では、仲介よりも安い価格で売却することになりますが、早く現金化したい場合には有効な選択肢となります。
これらの方法を考慮し、自分に合った売却方法を選ぶことが大切です。
7. 再建築不可物件の売却に迷ったらまず査定から
昔から住んでいる家や相続した実家が再建築不可物件かもしれないが、詳しく調べていないという方もいるかもしれません。
再建築不可物件かどうかは、役所や自治体のサイトで調べることができますが、時間と手間がかかりますし、専門知識がないと実際にどう対処すべきか分からないこともあります。
もし自分の家や実家について不安があれば、一度不動産会社に相談することをおすすめします。
不動産を売却したいけれど、何から始めて良いか分からない方も、まずは査定を受けて自宅の状況や資産価値を知ることから始めると良いでしょう。
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