相続で取得した不動産の売却にかかる税金は？ ―　所有期間５年の壁と確定申告の必要性　―　パートⅠ｜活動日誌・豆知識

不動産を売却した場合に発生する税金とは所得税と住民税になります。
不動産の売却にかかる税金は、給与や年金などの他の所得とは別に分けて計算をします。
なお、適用される税率は不動産の所有期間により異なり、給与などのように収入が大きくなるにつれて税率が上がっていくことはなく、基本的に税率は一定となります。

1-1.譲渡所得の計算方法

譲渡所得とは、不動産を売却した場合の税率をかける基準の金額です。
以下の算式で計算をします。

譲渡所得＝譲渡収入－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額

不動産の売却代金から、その不動産の取得費と譲渡費用を差し引いた結果がプラスである場合には譲渡益、マイナスになる場合には譲渡損になります。
各種特例が使える場合には、譲渡益の金額を限度として特別控除額を引くことができます。
取得費は、土地については購入価格、購入手数料などの合計額をいいますが、建物については購入価格、購入手数料などの合計額から建物の売却までの使用年数に応じた減価償却費（「減価償却費」の計算について：国税庁のページ参照）相当額（価値の減少分）を差し引いた金額となります。

相続で親から引き継いだ不動産の取得費は、親の取得費を引き継ぎます。
ただ、よくあるケースとして、親から相続で不動産を引き継いだけれど、どこを探しても購入時の契約書がなく、購入価格が分からないということがあります。この場合、売却代金の5％を取得費とすることができます。

譲渡費用は、その不動産を売却するのに直接かかった費用をいいます。
主なものとして、不動産業者に支払った仲介手数料、契約書に貼る印紙代、建物を更地にして売却をした場合の解体費用、土地の測量費などが該当となります。

1-2. 所有期間5年を区切りに税金が変わる

譲渡所得にかかる所得税・住民税の税率は所有期間に応じて原則として以下の表のとおりです。

相続で取得した不動産の売却にかかる税金は？ ―　所有期間５年の壁と確定申告の必要性　―　パートⅠ

相続により取得した不動産については、亡くなった人がその不動産を購入した時期を引き継いで計算することになります。
したがって所有期間が5年を超えるかどうかの判定は、亡くなった人の所有期間を含めて計算することになります。

＜例① ＞
木造1戸建て
購入価格3000万円（建物1000万円、土地2000万円）
建物の減価償却費相当額139.5万円
購入時期2016年11月
売却代金4000万円
譲渡費用500万円
売却時期2021年12月
4000万円－（1000万円－139.5万円＋2000万円＋500万円）＝ 639.5万円
639.5万円×39.63%≒253万円

＜例② ＞

具体例①の条件のうち売却時期が2022年1月であった場合
4000万円－（1000万円―279万円＋2000万円＋500万円）＝639.5万円
639.5万円×20.315%≒129.91万円　　

2つのケースでは売却時期が1カ月しか変わりませんが、例①は2022年1月1日時点で5年を超えていないため、高い税率で計算されています。
売却した年の1月1日時点で5年を超えるかどうかにより大きく税金の額が変わるため、所有期間が5年前後の場合には売却時期に注意が必要です。

続きは後日掲載いたしますm(__)m

少しでも参考になれば幸いです。

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